一、行业概况

城市更新是指对于城市中不适合现代化城市社会生活需求的部分区域进行有计划的改建活动，通过对城中村、历史街区、老旧小区、工厂废旧区等存量资源进行重建、整治和功能提升，从而不断改善城市建筑环境、经济结构、社会结构和环境，推动城市转变开发建设方式，保障城市可持续的高质量发展。城市更新是城市自身的一种新陈代谢过程，内容主要包括城市空间结构完善、城镇老旧小区改造、城市生态修复等方面，这些内容涉及城市的生产、生活和生态空间，与市民的日常工作生活密切相关，是扩大内需、拓展投资空间的重要引擎。

二、政策驱动

2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。

2022年城市更新迎来发展期，城市更新的政策、机制和规划等更加完善，内容更加丰富，模式更加多元，路径也更加清晰。在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局也不断调整。

2022年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。

2022年3月17日，《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提到要推进城市更新，加快改造城镇老旧小区。

2022年7月12日，发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，再次提到有序推进城市更新改造，并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等，防止大拆大建，进一步约束城市更新的改造方式。

三、城市布局

《北京市城市更新条例》2022年3月1日起正式施行，在结合以往北京城市更新实践成果的基础上，为在减量发展形势下推动城市高质量发展提供了顶层设计。

2022年3月1日，上海市浦东新区2023年“两旧一村”改造项目正式启动。分类启动“两旧一村”城中村项目超500个，涉及政府性资金投资约258亿元。

根据2023年广州市政府工作报告，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。

2023年2月27日，《深圳市2023年重大项目计划清单》正式发布，2023年计划安排重大项目841个，总投资约3.6万亿元。其中城市更新和土地整备统筹类占比超6成。

四、发展趋势

未来，我国城市更新的内涵将更加丰富，关注点由外延式的发展转向城市内部空间质量提升，强调城市质变及城市有机更新机制的形成。各地也将努力探索适合城市特点的城市更新之路，形成可复制、可推广的经验，有助于保障城市更新进程的有序推进。后期房企仍要借助各地政府和金融机构大力推动城市更新的契机，通过主动与政府和金融机构建立合作关系，助力城市更新业务发展。同时，积极参与各地城市更新基金和城市更新联盟设立的相关工作，据此拉通资源，实现战略共赢的新局面。并且，在把握热点区域机会之外，要适当关注城市更新起步期城市，提前构建护城河。值得注意的是，城市更新周期长，对企业的资金安全性要求更高，房企要基于内外部实际状况对自身城市更新业务发展做出调整，使其与自身经营状况相契合。