一、行业概况

“长租公寓”，又名“白领公寓”或“单身公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边白领上班人士的公寓模式。从运营模式上看，长租公寓主要分为“集中式”和“分布式”两种。

2003年以前萌芽起步期

在改革开放政策实施之前中国施行计划经济体制，住房供给制度以福利分房为主，住房租赁以公房出租为主。1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，市场化住房租赁开始出现。

2003-2013探索引入期

这一阶段中国市场化、商品化住房快速发展，但住房租赁市场发展较为缓慢，仍以政府保障性租房、个人出租市场自发式发展为主，传统住房租赁中介与互联网住房租赁平台为市场主流。

2003年，中国加入世界贸易组织，大量外资企业带动外企工作人员租住需求，多个长租公寓品牌出现。

2014-2018快速发展期

2015年国家首次提出租购并举方针，完善住房租赁体系建立，行业迎来政策红利期。长租公寓市场受到资本青睐，新增企业数量显著增加，互联网企业中介机构、房地产开发商相继入局长租公寓市场，长租公寓行业进入快速发展阶段。

2019至今调整规范期

2019年开始，在住房租赁监管趋严趋势下，部分长租公寓品牌出现经营问题，行业面临洗牌和调整。头部企业逐渐形成品牌效应，资质较差的中小企业淘汰出清。2020年，“十四五规划”推出系列政策，加快租购并举推出REITS加快保障性租赁住房建设，推动租赁住房市场规范健康发展。

二、市场规模现状

2022年，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模98.3万间，同比增长1.6%，增速有所放缓。其中万科泊寓以17万间的累计规模位居榜首，龙湖冠寓以11.82万间的规模位列第二。TOP10管理规模超62万间，占比超六成。行业集中度加剧，头部优势明显。2023年一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%，开业规模持续增长。

据行业统计数据显示，到2025年长租公寓整体市场规模可达到6371亿元，占整体租赁市场规模的25%份额。

三、政策监管

2021年7月13日，住房和城乡建设部等八部门出台了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号），加强对住房租赁存在的突出问题，如克扣押金租金、违规开展住房租赁消费贷款业务、存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为等的整治。各省市随后陆续发布了具体整治方案，进一步净化了行业发展环境。住房租赁行业逐渐向稳健、规范方向发展。

2023年3月5号政府工作报告中再次提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”

政府工作报告重点提到要推进长租房市场建设后，各地都纷纷行动起来，2023年北京安排租赁住宅用地供应指标260公顷；深圳提出新的“十四五”保租房建设目标，进一步扩大保租房建设规模。

四、发展趋势

近年，随着置业成本增加、年轻一代晚婚趋势加深、城市化率及城市人口上升，中国租赁住房市场迅速发展，中国租赁住房市场主要包括集中式租赁和传统民宅租赁，两者主要的区别在于运营模式及物业来源的不同。传统民宅租赁物业来源于不同个人业主分散在不同地点的民宅而集中式租赁通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。

目前国内住房租赁市场非常分散，存在大量非机构化 (由个人业主提供) 的租赁房源，2021年中国机构化长租公寓渗透率仅为7.4%，远低于发达国家 (英国42.0%、美国30.0%) 。随着中国租赁公寓市场的进一步发展，到2026年中国机构化长租公寓渗透率预计将增至9.4%。

由于集中式租赁提供的稳定性、安全性与多元化服务，近年来集中式长租公寓市场快速增长集中式长租公寓在运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26.0%。集中式租赁按经营形态又可分为单体长租公寓和品牌连锁长租公寓，在行业连锁化、品牌化的趋势下，品牌连锁长租公寓有望快速发展。