一、行业概况

养老地产是面向老年群体的居住生活、医疗康养、餐饮娱乐、旅游活动等需求打造以地产为中心的一体化产业，从建筑设计到周边设施的服务都要围绕老年人口的需求和行为习惯做针对性设计。

由于不同老年群体的身心需求较多，差券较大，养老地产相较普通房地产开发而言，所涉及的行业和产业链也较为广泛，主要的运营模式也较为多样。同时养老地产可以通过侧重不同的配套服务及功能与不同的养老产业相互渗透，如可融合康养服务、智慧养老、老年大学等行业。

而商业化的养老地产离不开基于目前三种养老方式：居家养老社区养老、机构养老。我国国务院提倡"9073"的养老规划，即规划老年人口的90%居家养老，7%的养老需求由社区负担，3%的老年人口入住机构养老。

围绕着这三种养老方式，养老地产可大致分为老年房产、养老服务、养老机构三种模式。

二、行业背景

人口老龄化催生养老地产需求。2022年末，全国60岁及以上人口为28004万人，占19.8%，其中65岁及以上人口为20978万人，占14.9%。与2021年相比，60岁及以上人口增加1268万人，比重上升0.9个百分点；65岁及以上人口增加922万人，比重上升0.7个百分点。伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。近年来“养老+地产”引起了资本的兴趣，成为老龄化时期行业发展的新的关注点。

全国各类养老服务机构和设施呈上升趋势。据民政部统计数据，截至2021年底，全国共有各类养老机构和设施35.8万个，养老床位合计815.9万张。其中：全国共有注册登记的养老机构4.0万个，比上年增长4.7%，床位503.6万张，比上年增长3.1%；社区养老服务机构和设施31.8万个，共有床位312.3万张。截至2022年底，全国有各类养老机构和设施38.1万个，其中养老机构4万个、社区养老服务机构和设施34.1万个，床位822.3万张。

三、政策背景

2021年11月24日，中共中央、国务院发布《关于加强新时代老龄工作的意见》，研究制定住房等支持政策，提出进一步规范发展机构养老。各地要通过直接建设、委托运营、购买服务、鼓励社会投资等多种方式发展机构养老。加强光荣院建设。建立健全养老服务标准和评价体系，加强对养老机构建设和运营的监管。研究制定养老机构预收服务费用管理政策，严防借养老机构之名圈钱、欺诈等行为。

2022年8月29日，国家发展改革委等部门印发《养老托育服务业纾困扶持若干政策措施》，提出了房租减免、税费减免、社会保险支持、金融支持、防疫支持等措施，涉及6个方面、26条具体政策措施。

2023年2月15日，国家卫生健康委（全国老龄办）印发的《关于开展2023年全国示范性老年友好型社区创建工作的通知》提出，在2022年创建工作的基础上，2023年创建1000个全国示范性老年友好型社区，继续深入挖掘2022年全国示范性老年友好型社区的先进典型，为推动创建工作高质量发展提供参考借鉴。

四、市场规模

随着老年群体的增长，我国养老产业市场规模逐年攀升，2021年达9.51万亿元。据社科院和工信部的预测综合来看，到2022年，其规模将突破10万亿元，预计到2030年中国养老产业市场可达20万亿元，未来有望取代传统地产成为中国第一大产业。而其中的综合型养老地产将整合养老行业中多领域的资源，带动行业的无限可能。

五、发展趋势

目前开发者们为提高投资回报率，商业项目普遍聚焦的是高收入静值的老年群体，市场坏少项目的火热证明该市场的可观回报率。但这部分高质量的客户毕竟是少数群体，当现存的高端养老地产项目逐渐开发，市场的供不应求很容易转换为供过于求。

因此，中低端保障型养老院的养老院开发是必然趋势，而提升入住率扭亏为盈的关键之处，还需机构们提升自身的硬件设施和服务专业性，才能在市场混沌期站稳脚跟，迎来行业光明的未来。

未来，随着养老地产的不断发展，养老用地供应政策也将持续细化，为养老服务的高质量发展提供强有力的支撑。

随着5G时代的到来，人工智能的发展，智慧化养老无疑会为养老地产乃至整个养老产业带来重大革，各类新型智能化技术也将与各个养老领域融合成为常态。作为积极应对人口老龄化的重要举措，智能养老建设早在2015年就已经被列入国家工程。

例如，结合远程监控、实时定位、统一平台信息交互等方式，可全方位打造信息化养老服务系统，适老化全屋智能设备也能够给老年全体带来更动加舒适安全的保障细节。这些技术变革对养老地产项目的市场开拓而言，是不容忽视的机遇。