一、行业概况

物流地产是由美国的普洛斯公司（GLP）率先提出并实践的，开始于20世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

相比住宅和商业地产，物流地产盈利水平能力相对较低，且管理费用较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，经营业绩稳定，还可以享受工业土地增值的溢价，受政策影响较小。

现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

随着国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资

二、市场规模

我国物流仓储市场总供给快速提升。据中国仓储与配送协会，截至2022年底我国通用仓库总面积已达到3.9亿平方米，同比增长12.6%，其中可出租仓库面积达7，143万平方米。截至2022年底我国仓库园区数量达8，449个，同比增长8.7%。

2023年2月全国通用仓储平均租金为23.38元/m2•月，空置率为16.64%，基本与上月持平。2023年2月32个重点城市通用仓储平均租金为25.53元/m2•月，环比下降0.17%，较上年2月同比下降4.17%；空置率为12.52%，环比上升0.17个百分点，较上年2月同比上升0.72个百分点。

三、发展趋势

近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。2023年3月26日，财政部及税务总局发布关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告，提出自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

国家通过出台一系列政策，鼓励发展与先进制造业联动发展的第三方物流企业，促进制造业与物流业相互融合、降低成本、提高效率，从整体上提高我国产业竞争力。未来，随着政策的深入推进，物流在支撑双循环新发展格局、保障产业链供应链韧性等方面的枢纽作用将不断增强。