项目委托方信息：

浐灞生态区位于西安东北部，是全国首个以生态命名的开发区、国家级绿色生态示范城区、生态文明先行示范区，是全国绿化模范单位及年度生态文明建设典范开发区，肩负着建设西安国际化大都市东部新轴线、对外开放大通道的重要历史使命。浐灞生态区规划总面积129平方公里，集中治理区89平方公里。根据第七次全国人口普查结果公布，辖区常住人口55万人。2004年成立以来，坚持“生态立区，产业兴城”发展战略，构建“生态治理带动区域发展、新区开发支撑生态建设”的发展模式，推进全域“生态化、旅游化、景观化、重点区域花园化”建设，形成“3支柱3主导2特色”产业格局，通过“文化+旅游+生态+服务”，着力打造“现代、时尚、国际化”新浐灞。2021年上半年，全区实现地区生产总值140.54亿元，按可比增速增长8.7%；生态区省市级重点项目29个（24个在建，5个储备），其中24个在建项目累计完成投资216.63亿元，占年度计划75.4%，5个新开工项目上半年已全部开工；实现固定资产投资224.5亿元，同比增长14.5%。

研究内容概况：

项目研究分析主要分为三个部分：项目整体发展、商业物业发展研判、投资测算。
第一篇章：商办地块整体发展研判思路：商办地块的整体发展需从三个层面进行深层次的研讨，即定位系统、各物业规模及配比、产品研发。
一、定位研判：三个核心研究对象：城市发展、区域定位、项目承载使命；1.区域与城市发展、2.项目与区域定位
二、物业规模及配比研判：1.整体物业规模区间及配比、2.商业规模的推算、3.办公规模的推算、4.公寓规模的推算、5.酒店规模的推算
三、整体规划设计：1.功能分区、2.交通组织建议、3.整体风格
第二篇章：商业产品发展研判思路
一、区域商圈及项目商业等级判定：1.项目所在区域商圈等级判定、2.项目商业等级判定
二、客群定位：1.消费群体圈层分类、2.消费群体定位研究
三、形象定位：根据对区域商圈、项目商业产品、目标客户、项目形象等方面进行深层次、多维度分析，判定出适合项目商业发展的方向及项目商业在区域及市场中的主题、档次定位。
四、业态组合：考虑因素：商场规模、区域市场竞争、目标市场、消费者行为参考、项目特性、吸引客流的能力、渗透率、消费时间、需求周期。1.商场类型和面积、2.区域市场竞争、3.目标消费市场、4.消费者趋势、5.渗透率、6.消费时间、7.需求周期
第三篇章：投资分析
为了更全面的体现投资分析的重要核心要素，此次分析涵盖开发期测算模型和运营期测算模型两个部分。
开发期测算模型主要体现开发期的核心要素，包含成本估算、损益及利润分配、投资计划表、销售进度表、税金估算表、现金流量表等方面对项目的开发周期进行测算；
而运营期测算模型是从商业及酒店的运营周期进行测算，包含运营周期、租金收入、运营成本费用等。