商业楼宇是城市现代服务业的重要载体，写字楼经济也是区域经济发展的重要组成。本研究拟通过对余杭区重要商业楼宇的运营发展情况进行若干维度的分析，从而为区域间楼宇差异化发展提供思路。

01 余杭区楼宇基本情况

余杭区已投入使用的建筑面积在1万平方米的写字楼112个，其中甲级写字楼46个，总建筑面积超过1071万平方米，已成功打造了一批具有全省影响力的楼宇标杆，承载了数字经济等优势产业，形成余杭经济发展新引擎。通过研究写字楼租金价格、物业管理、空间分布、产业发展等分析写字楼商业价值。

（一）楼宇分布区域楼宇分布集中，商业氛围浓厚。从房天下网站整理出余杭区写字楼数据，181家写字楼主要分布在良渚新城、未来科技城、五常街道，已初步形成“一带两区”格局（文一西路带、五常街道商务办公区块、良渚文化城区块）。其中文一西路带写字楼星罗密布，集中了大量的甲级写字楼（图中以红色标记），紧邻未来科技城核心区，产业聚集蕴藏巨大潜力，商业办公氛围浓厚，附近商业配套设施齐备；五常街道区块写字楼集聚在西溪创意园、西溪软件园、西溪双创园附近，距离西溪湿地较近；良渚区块写字楼并没有明显集聚的分布，分散在良渚街道东南。

（二）楼宇管理特点楼宇管理水平高，物业资质过硬。通过对余杭区欧美金融城(EFC)、IT公园等重点写字楼走访调查，结合搜集到资料信息，可知余杭区的高档楼宇的物业管理水平较高，多家物业位于杭州市十大物业品牌，如万科物业、南都物业、绿升物业、绿城服务。在余杭区的181所重点楼宇中，有20多家物业是具备一定资质的物管公司，一定程度上保障了楼宇高质量发展。

（三）楼宇租金水平楼宇整体效益好，略低于核心主城区。余杭区2023年写字楼在租均价2.3元/㎡·天，接近杭州平均租价水平2.5元/㎡·天，超过3元/㎡·天的写字楼有理想西溪金座、城北万象城、奥克斯时代未来之城、欧美金融城(EFC)等，较高的租金受益于配套商圈和交通设施的逐渐完善（文一西路楼宇经济核心带），同时也和较高的物业管理服务有关（物业服务企业多为一级资质等级单位）。

（四）重点楼宇产业发展拥有多家标杆楼宇，引领性集聚。以海创科技中心等20家重点甲级写字楼为样本，以写字楼内在业及存续公司作为分析标的，以工商注册登记的行业大类为准，按照行业聚集度，海创科技中心、西溪八方城、华立科技园等重点写字楼集中于信息传输、软件和信息技术服务业（30%）、科学研究和技术服务业（20%）。

综合看来，余杭区重点甲级写字楼偏重于信息传输、软件和信息技术服务业以及科学研究和技术服务业、租赁和商务服务业，楼宇产业结构明晰，特色楼宇逐渐成为余杭甲级写字楼的重要特点。

02 余杭区楼宇发展基础

楼宇经济已逐渐成为余杭区经济发展的重要组成部分和推动力量。政府通过顶层设计、给予政策支撑保障，通过优化营商环境持续扩大楼宇经济发展优势，并通过土地要素保障和产业区域引导，进一步扩大楼宇的空间体量，引培具有较大影响力的企业，加快形成集聚效应、规模效应，通过区位引导发展特色楼宇，已形成余杭区楼宇经济迅速发展的经济模式。

（一）楼宇经济发展政策

近几年，余杭区每年都会针对楼宇经济发展出台发展政策。其中主要包括：（1）楼宇评级，对域内优质楼宇进行星级评定，并给予20万到100万数量不等的政府奖励；（2）企业招引，对于楼宇总部企业和区外企业入驻，给予相应的扶持；（3）特色楼宇打造，着力推进楼宇经济的产业集聚，对特色产业集聚占比超过60%的区级特色楼宇，给予楼宇招商中介或楼宇运营商100万元的一次性奖励。

（二）楼宇经济发展抓手

除了楼宇政策上的扶持，余杭区通过优化营商环境，产业用地优先用于区内重点招商引资项目，培育一批时尚产业型、科技研发型、智造服务型等特色楼宇为抓手，培育区域楼宇经济。

优化营商环境。营商环境优化提升“一号改革工程”作为浙江开年部署实施创新、改革、开放三大领域三个“一号工程”之一，也成为余杭区提升楼宇经济发展能级，推进楼宇经济高质量发展的重要抓手。以余杭最近发布的《优化营商环境绿色助企12条》为例，从企业减负、优化监管、贴心服务、数字化管理等多维度为企业降低运营成本，为楼宇经济增添活力。

土地增量管理。制造业是余杭区经济发展的基础，而工业用地出让方式对于区域发展潜力显得尤为重要。2023年初，余杭区通过颁布余杭区发布《关于“强信心 拼经济”全力实现开门红的实施意见》，提出“要进一步完善余杭区工业用地出让工作流程及存量企业工业用地需求评价办法，产业用地优先用于区内重点招商引资项目、存量优质企业产业用地需求保障”。通过这种土地出让方式，也让余杭区楼宇发展取得了先机，以仁和里·长三角数智经济产业园为例，通过重新挂牌出让，让原先容积率为0.6的地块焕发生机，提升为2.7，亩均税收将由低于5万元/亩提升到60万元/亩，成为钱开区又一个高端数智经济孵化培育集聚区。

区域发展定位。针对不同区域发展，楼宇产业结构不同，余杭区因地制宜，深化“亿元楼宇”培育和“特色楼宇”打造，推进金融、商务等配套服务业发展，在重点楼宇的基础上，着力在培育楼宇的高端化、品牌化、特色化上下功夫。突出数字经济、时尚产业等产业，培育一批时尚产业型、科技研发型、智造服务型等特色楼宇，以聚焦互联网消费的欧美金融城（EFC）为例的特色楼宇逐渐成为余杭区科技创新、经济发展的不竭动力。

03 楼宇经济研究总结与建议

楼宇经济正成为支撑经济发展的重要支柱，是余杭区打造杭州城市副中心必不可少的一环。要补足楼宇经济区域发展不平衡的空间现状，打造一批特色标杆型商务楼宇，引领带动余杭区楼宇经济协调发展。应加强区位规划，产业引导，从政策扶持，物业管理等诸多要素着手，逐步完善楼宇经济制度框架。

（一）楼宇特色化发展考虑

围绕全区产业规划、产业导向和特色产业编制产业和企业图谱，针对目标产业企业制定资金奖励及招商引资措施，吸引企业落户，推动特色商务楼宇集群发展，对认定的特色商务楼宇进行包装，提高商务楼宇辨识度，打造特色商务楼宇品牌。

高点谋划空间布局。结合杭州“十四五”规划和现代服务业发展规划，对全区楼宇的空间布局、功能划分、产业导向、政策协调等先行谋划，开展楼宇经济发展专项研究，高标准制定楼宇产业规划，统一布局楼宇经济功能区域，合理确定产业定位、整体设计，引导各区域错位发展，避免同质化竞争。打造特色楼宇标杆。一是要统筹特色楼宇产业发展基础、产业集聚、人才培育等环节，依托商务楼宇、特色产业园区创新创业平台，打造特色商务楼宇产业集群，加速特色产业要素在企业间的流动，加速构建特色商务楼宇经济生态。

（二）物业方面考虑

物业服务机构可以成为楼宇经济发展的重要助力，可以从加强入驻楼宇企业管理、提升物业水平等方面着手。适当保持业权自持率有助于楼宇经济精细化管理。产业发展方面，楼宇产权分离现象较为普遍、楼宇信息难以掌握，给楼宇产业的培植、招商引资带来不便，不利于产业结构成熟度及集群效应的提升。反之，单一产权将优化楼宇管理，办公楼单一业权的物业能够合理有效地控制入驻集团公司的业态和档次，有助于吸引高品质租户。提升物业服务水平有助于写字楼以商招商。优质的物业管理和服务可以保证较高的出租率和租金水平，想要发展楼宇经济，就要吸引更多的高品质企业入驻，提升写字楼价值。而这都与提高写字楼物业水平有关。借助优质物业，如万科物业，绿城物业等积累的优质客户，已成为推动楼宇经济发展的重要环节。