第一章 行业概况

“房屋租赁”指通过合法经营将自有或第三方所有的房屋出租给消费者使用，并获取一定数额的租金收入的行为。该概念主要包含：经营住房租赁、信息咨询等相关业务的公司。

房屋租赁的不同分类

房屋租赁的分类根据区别的分类标准，房屋租赁可作如下分类：

根据租赁房屋的性质区别可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。

根据租赁房屋的用途区别，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等租赁。

按照房屋的租赁期限区别，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种状况。不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种状况，但在收回房屋上会要求国家作出另外安排居住的要求。阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的状况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种状况也经常出现在一些商品房的租赁中。

按照租金的计算和支付方式区别可以分成毛租约、纯租约以及百分比租约。

按承租人的国籍区别将租赁分为国内租赁和涉外租赁。

房屋租赁的特点

出租人必须是房屋权人或其代理人。公民、法人或其他组织对享有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

房屋租赁的标的物是作为不动产的房屋，不同于其他财产，是特定物，不是种类物。

房屋租赁是双务、有偿的法律行为。在房屋租赁关系中，出租人和承租人都享有权利和承担义务。出租人有将房屋交付给承租人的义务，同时承租人也有向出租人支付租金的义务。

租赁不发生产权的让渡和转移。房屋权人只是将房屋的占有权、使用权、权在租赁期间内有偿地让渡给承租人，承租人并不取得房屋的产权。

目前，国内从事房屋租赁的企业达到110家，从业人员总数约710754。其中，住房租赁在整个房屋租赁业务中占据较大比重。得益于政策环境、经济环境、及社会环境的支持，中国住房租赁行业在过去几年内经历了稳定增长的发展阶段。2016-2020年中国住房租赁行业市场规模由1.64万亿元增长至2.23万亿元年复合增长率为7.92%。同时，按照房间规模统计，我国租赁住房类型整体呈现“金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，达到81%，是租赁住房供给的稳定基石；租赁式社区占10.7%；宿舍型公寓占6.9%；高端公寓比例仅为1.4%。

第二章 商业模式和技术发展

2.1房屋租赁产业链

中国住房租赁行业产业链上游包含了房屋资产提供方、第三方服务供应商以及金融服务机构；现阶段中国住房租赁市场上游房屋资产的供给仍以分散式个人房源为主，而集中式住房租赁房源的市场体量仍较小。中国住房租赁行业产业链中游包含了传统住房租赁中介、互联网住房租赁平台和长租公寓经营商；虽然C2C模式仍是住房租赁市场最主要的商业模式，但长租公寓经营商的B2C/B2B商业模式则更具商业价值。中国住房租赁行业产业链下游的租房消费者包括个人租客、家庭租客和企业租客；年龄区间在21一30岁的新生代青年个人租客是目前中国住房租赁市场的主要消费群体

2.2商业模式

目前中国的房屋租赁市场，主要有三种运营模式：以青客等品牌公寓为代表的重资产合租模式；以龙湖冠寓等开发商自持物业为代表的重资产单间模式；以城城找房为代表的，以不动产管理为核心的轻资产托管模式。

重资产合租模式

赚差价的重资产合租模式，也叫合租公寓或长租公寓，市场关注度最高，其本质上是做专业化的“二房东”，国内多数此类公司在运营中因大量资本被占用，资金链经常处于绷紧状态，多数企业连年亏损，个别企业甚至早已资不抵债，频频爆雷。究其根本原因，在于此模式本身存在的先天短板，通过从业主手中租赁房屋，签署3到10年的租期，统一装修后再将房屋出租给租客，主要盈利方式是赚取房租差价，但获客成本、装修成本、运营成本已占差价的八至九成。

其“租金贷”的运营模式，无形中为市场埋下一个大地雷：通过高负债、重资产扩张的合租公寓，本质上是用原本属于业主的未来租金，增加杠杆扩张市场，而一旦资金链断裂不能向业主支付房租，租户则成为最终的“冤大头”，不仅被“扫地出门”重新找房，还要继续向金融机构偿还贷款。2019年12月25日，六部委联合出台文件严控“租金贷”，防止形成资金池。文件明确划出红线：“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成，监管不断收紧的紧箍咒，将使合租公寓的资金压力变得更加沉重。

重资产单间模式

目前，开发商自持的公寓以集中式单间为主，也叫集中式公寓。从城市规划来看，未来54亿平方米的有效租赁需求，能满足开发商经营公寓的集中式物业或土地寥寥无几，有先天的资源瓶颈，不仅仅从房源数量上难以解决一、二线城市已达到50%以上的租房比例，而且单间的房型也无法解决“住有所居”的家庭居住问题，毕竟单身白领不是房屋租赁市场的主流人群。

同时，2019年3月，同策研究院发布的《2018-2019年房企融资白皮书》显示，去年全年，房企的到位资金规模仅为165963亿元，在货币政策的影响下，绝对值虽然同比2017年增长6.4%，增速却相比2017年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年最高点15.2%的增速回落8.8个百分点，自2018年下半年以来，开发商融资紧张，负债压力大已是常事，加之监管趋严，销售下滑，需要做出一些舍弃。

轻资产托管模式

以轻资产托管为主的整租模式，商业模式的根本在于业主将房屋委托专业托管公司进行管理，托管公司为业主提供租客筛选、合同签署、资产交割、租金催收、到期盘点、家具家电维修、房间保洁、产权办理、物业协调、房屋装修翻新、二手房买卖等托管服务。业主承担空租风险，业主和租客以年为单位按房租收益支付托管公司约定的服务费用，一般为租金交易额的20%左右。此外，托管公司遵循不打隔断、不改造，到期原样返还，现状出租等经营原则，大大降低了经营风险及运营成本。

轻资产托管模式通过规模化发展，打造出流量产品、盈利产品、孵化产品，使托管公司的现金流、净利润不断提高。以不动产管理为切入点，通过跨界经营，构建生活服务生态，打造盈利增长极：与房屋中介合作，服务业主、租客进行二手房买卖服务；与保险行业合作，为业主、租客提供财产保险服务；与家政企业合作，为租客和业主提供保洁、维修、保姆等服务；与家装公司合作，为业主提供装修、翻新服务；与房地产开发公司合作，为投资型业主和刚需租客提供优质的房源信息。

2.3技术发展

引入区块链技术作为底层技术保障，搭建基于区块链技术的分布式房屋租约管理系统，产出房源信息、产权信息、合同信息、交易信息等租房管理业务体系。区块链底层平台对租赁及履约数据进行存证，保证数据公开、透明、不可篡改，数据全程加密处理及多级秘钥保证数据使用时达到最小粒度授权的特性，真正做到“我的数据我做主”。

住房租赁积分系统是以住房租赁管理平台为依托，以区块链平台以及块数据平台作为底层数据支撑，利用积分决策引擎，结合住房租赁积分评价体系，产出应用于住房租赁场景的综合积分方案。住房租赁积分系统将租赁数据和履约数据计算得到的积分上链，保证基于智能合约的积分账户系统的公平、公正，并对查询数据进行严格控制，根据授权解密数据，让每一笔查询行为均存证，使得查询历史被客观记录。无论是用户端，还是新区政府管理端，其数据均基于区块链平台和块数据平台作为核心，将房屋租赁各环节数据上链后，为房屋租赁双方保护各自合法权益提供保障。

目前，行业中已有头部企业积极研发国内不少行业企业已开始深入基于区块链的房屋租赁系统方案，积极布局相关市场，“智慧租房”是可预见的未来发展趋势。

2.4政策监管

房屋租赁行业主管部门包括住建部、发改委等，其自治机构主要是房屋租赁行业协会、中国房地产业协会等。

相关政策

国务院发布政策、十四五规划、政府报告、领导讲话等都有对房屋租赁行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为该行业做出好的发展指引。同时，也多次出台有关房屋租赁行业的利好政策。

第三章 行业发展驱动因素及风险分析

3.1行业发展

2021年30个重点城市平均租金累计上涨4.2%，城市间市场分化明显。住房租赁市场整体租金水平稳步上涨。2021年，我国统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展成效显现，住房租赁市场从疫情负面影响中逐渐恢复。2021年全国重点30城平均租金保持稳步上涨，年度累计上涨4.2%。城市间租金表现分化明显。从租金绝对水平看，核心城市租金处于较高水平。2021年12月，在全国重点30城中，一线城市平均月租金为70.5元/平方米，远高于二线城市月租金水平（29.0元/平方米）。

90平方米以下中小户型租赁房源供应占比近七成。根据中指监测的市场挂牌房源数据，2021年，全国重点30城租赁房源供应结构以中小户型为主，90平方米以下房源供应占比近七成，其中，30—60平方米和60—90平方米租赁房源供应占比分别为26.7%和29.2%。分梯队看，一线城市小面积租赁房源占比高于二线城市，一线城市60平方米以下租赁房源供应占比为40.3%，二线城市为36.0%。具体城市来看，杭州60平方米以下房源供应占比达53.7%，是重点30城中唯一超过50%的城市；深圳60平方米以下房源供应占比达49.7%，比重明显高于北上广。

3.2驱动因素

（1）政策利好

从2015年国家开始大力支持住房租赁市场；2016年底中央提出“房子是用来住的”；2017年各地密集出台楼市调控政策，大力发展租赁市场；同年，九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多城出台发展租赁政策。

（2）购房门槛变高

随着人口不断流入，各大一、二线城市的生产力和消费力都不断在增强．但是与此同时，土地供应相对紧张，二线城市房价快速增长较为稳定，房价、控制投机性购房，各地政府也相继出台住房限购政策、然而对于在这些城市工作的常住非户籍人口来说，等待买房的年限变长，购房难度越来越大。因此，大部分未满足购房条件的流动人口只能以租房形式解决住房需求，这为住房租赁市场提供持续的动力。

从房价收入比来看，2021年上半年度北京、深圳、上海、广州的房价收入比均在40或30以上．普遍高于国际其他一线城市10-20左右的区间水平。中国一线城市高房价居高不下，使大量在一线城市工作的新市民、青年群体面临购房困难的问题，而这一问题又势必推动这些城市的住房租赁需求。

（3）科技入局

金融和互联网巨头纷纷加入战局：支付宝正式推出信用租房模式；中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议；京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方；建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品，自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场发展变革。

3.3行业风险分析和风险管理

环境风险

该行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2021年，国内外风险挑战依然严峻复杂，新冠疫情对人民生活、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，企业针对房地产行业出台的多项相关政策，也对行业健康发展提出了更高要求。2021年房地产行业下行趋势明显。

项目开发风险

在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与品质管理安全按时完成项目开发目标面临挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。目前房地产行业建筑原材料大幅涨价，建安成本增加，项目利润水平将被进一步缩减。部分供应商因资金问题难以正常履约，出现供货不及时现象，影响项目工期。新冠疫情依然存在不确定性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正常交付的风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。

风险管理

依靠稳健财务与经营策略多次经历行业波动。为了更好地适应环境变化，企业要坚决贯彻落实审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，谨慎投资，聚焦市场需求坚实、前景明朗的业务。坚持为最广泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务。同时通过精益运营提升公司的效率和效益，确保经营稳健和增强自身应对外部环境不确定性的能力

公司可以建立项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系。各事业集团/事业单元和一线业务单位的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。公司实行严格的供货商评审和工程变更管控机制，动态跟进供应商经营情况及工程情况，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司应该积极提升项目管理的科技化水平，致力于工艺改善，落地智慧工地，持续推进工业化和智能化建造体系，广泛应用工程管理IT工具，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。

第四章 行业竞争环境分析

4.1竞争分析

德国、美国等国家的住房租赁市场发展较早,在政府和市场双方作用的情况下,租赁市场十分活跃,其实践模式和发展经验值得借鉴。本文试图通过比较国外与国内典型房屋租赁的实践模式,分析我国房屋租赁市场的发展前景和潜在弊端。

国外：规模经济，金融支持

在美国房地产上市企业中，房地产出租企业是主要部分，同时，在美国房地产业内，房地产出租业也是规模最大的行业，占美国房地产收入的31．97％，为最大份额。房地产出租行业中，房地产资产是主要资产，由于其高度依赖长期资金，而房地产直接投资者可以通过购买房地产出租企业的股权来实现投资效益。房地产出租行业中的机构出租人十分活跃，主要得益于规模化经营和房地产全融的支持。

机构出租人主要经营公寓，2013年美国公寓数量排名前10的房地产出租企业，它们经营的公寓数量为全国6．7％的公寓存量。美国机构化出租人的一个公寓项目的公寓数量往往超过200套，而其只需要不到10名管理人员。规模化经营可以减少同一地区公寓的维修人员数量，可以集中采购维修品，利于降低机构出租人的经营成本，且树立良好的品牌形象，增加经济效益。
房地产全融使美国的机构出租人得到发展，并支持了它们的规模扩张，房地产信托投资基金(REITs)是房地产全融的一个重要渠道。对于机构出租人来说它带来要的融资支持，有助于解决机构出租人融资难的问题，对于机构投资者来说则通过住房租赁业务的稳健经营得到了可观的收益，拓宽了投资者的融资渠道。

国内：房屋租赁行业根基较浅，机遇与挑战并存

我国现阶段，住房供应与需求存在布局、户型、租购的结构性矛盾。局部地区存在新建商品住房库存大、去化周期长，群众需求与供给户型错配，租购比例不合理等问题。

国内外房屋租赁业对比

根据以上对国内外房屋租赁业的分析，可以从中看出由于我国房屋租赁行业起步较晚，与国际同行相比还存在着较大不足，具体体现在以下方面：

国内规模化租房市场较为空白。在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而根据我国住建部数据，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。发达国家房屋租赁供给市场中，专业化的房屋租赁公司是出租领域中最重要的主体。根据美国人调局统计，大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。

租赁企业抗风险能力弱，租赁基本权利保障不足。过去几年快速增长的租赁企业根基不牢，运营成本高，融资能力弱，受市场波动影响大。行业缺乏风险隔断机制，缺乏对租金支付和使用的监管，一端资金出现问题就会导致整个资金链断裂。租赁基本权利保障不足，部分社区对租户进行歧视性管理，损害租购并举。大城市公共租赁住房发展滞后于现实需求，非户籍流动人囗仍然游离在保障之外。

4.2中国企业重要参与者

万科企业股份有限公司

成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年、2020年和2021年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。

深圳市振业（集团）股份有限公司

是深圳市国资委直管的国有控股上市公司，成立于1989年5月，1992年在深交所公开上市，是深圳市19家具备房地产开发一级资质的房地产企业之一。集团按照“立足深圳，布局全国”的发展思路，已基本形成了以深圳及周边地区为中心，以广州、长沙、南京、西安、天津、惠州、南宁等城市为重点，并向周围辐射的全国性战略布局。2020年，集团总资产154.35亿元，净资产78.38亿元，净利润9.03亿元。净资产收益率12.26%，资产负债率49.22%。集团人均创收1103.16万元，人均创利278.78万元，人力资本投资回报率781.38%，均位于国内同行业前列。

重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司

是一家涉及地产开发、物业服务和金融投资等领域的大型控股集团，是上市公司金科地产集团股份有限公司（股票代码：000656）一级母公司。集团总资产近4000亿元，连续多年荣膺中国企业500强，位列重庆企业100强第1位。

4.3全球重要竞争者

三菱地所集团

是一家通过以办公大楼、住宅、商业设施为首的房地产开发来打造城市的龙头企业。将“关爱人的力量。关爱城市的力量。”作为品牌口号，在日本、在海外，致力于创造新的价值，为了实现可持续增长不断挑战。

圣莫德文地产有限公司

是一家总部位于英国的房地产投资和开发公司，专门从事布朗菲尔德土地和城市环境。它的总部设在伯明翰并在英国设有四个地区办事处网络。它列在伦敦证券交易所并且是富时250指数。在2016年6月，该公司签署了位于美国的SprayStreetQuarter的开发协议伍里奇，与诺丁山房屋局（NotingHillHousing）合资成立的一个再生项目，旨在创建一个混合用途开发;奇彭纳姆（Chippenham）门户威尔特郡，占地79英亩，将发展成为一个100万平方英尺的工业园区。

福雷斯塔

福雷斯塔的愿景是成为全国领先的住宅地块开发商。福雷斯塔在地理上是多样化的，在财务上是强大的。该公司与美国最大的住宅建筑商D.R.Horton的战略关系补充了Forestar的愿景，即创建社区，改善社区居民的生活，同时为股东，贸易伙伴和员工创造价值。截至2022年3月31日，Forestar正在23个州的53个市场发展社区。

第五章 未来展望

未来房屋租赁行业具有较大发展潜力：

第一，专业化运营机构将崛起。从国际发展经验来看，随着人们收入水平的不断提高，将会更加注重租住品质和服务，租赁市场化、机构发展将成为住房租赁市场发展的主要趋势。随着我国住房租赁制度的不断完善，租赁金融的不断成熟，专业化的运营机构崛起将是大势所趋，B2C的份额将不断增长，龙头企业市占率将会不断提升。同时，随着自持地块和集体土地的不断入市，集中式长租公寓的房源数量将会快速增长。

第二，全人群、全生命周期租房需求将爆发。位于租房生命周期不同阶段的租客需求存在差异化，会促使整个住房租赁行业产生分化和细化。尤其是在房价较高、买房负担较重的大城市，将会有更多处于不同阶段的租客产生的不同租赁需求，产异化的发展能够更好的满足不同租客的需求，从而也能够带来整个行业规模的持续提升。预计到2026年，我国住房租赁市场规模可达到3.5万亿。