为推动保交楼，2022年8月房企融资开始松绑。

一是，2022年8月，政策性银行设立2000亿元保交楼专项借款。

二是，2022年8月，郑州、南宁等地陆续设立房地产纾困基金。

三是，2022年9月，中债信用增进公司为头部民营房企发债提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保支持。

四是，2022年10月，证监会允许自身及控股子公司涉房的企业中，最近一年房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%的企业可在A股市场融资，参股子公司涉房但最近一年房地产业务产生的投资收益占企业当期利润比例不超过10%的企业也可在A股市场融资。

五是，2022年10月，中国人民银行、外汇局将企业和金融机构的跨境融资宏观审慎调节参数从1上调至1.25，民营房企外债上限有望提高25%。

但上述政策成效并不明显，2022年11月房企融资开始“三箭齐发”，且和前期政策相比更为务实。

一是，民营企业债券融资支持工具（第二支箭）延期并扩容，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，其中民营房企是重点支持方向。

二是，人民银行设立2000亿元“保交楼”贷款支持计划。

三是，2022年11月，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。

四是，2022年11月，三部委联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，放松预售资金监管。

五是，2022年11月，证监会在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权基金作用。

从2023年1-2月的房地产开发资金来源看，房企融资出现了修复。2023年1-2月，房地产开发资金来源同比-15.2%，较2022年12月的-28.7%跌幅明显收窄，是2022年3月以来同比跌幅首次少于两成。分资金来源看，国内贷款同比从2022年12月的-5.5%下降至-15.0%，和高基数有关；其它主要资金来源2023年1-2月的同比跌幅均收窄，其中占房企资金来源主体的自筹资金同比跌幅也从前值34.8%收窄至18.3%。

“第一支箭”方面，2022年11月央行、银保监会联合推出“十六条”以来，据不完全统计已有60余家商业银行向120家房企提供银行授信，意向授信额度超过5万亿。2022年12月，房地产开发资金来源中，国内贷款同比从前值-30.5%较快回升至-5.5%，基数等影响下2023年1-2月又回落至-15.0%，不过这一同比仍明显高于2022年的中枢水平。我们认为，房企获得开发贷最难的时候大概率已过去。除了国内贷款外，“内保外贷”也作为“第一支箭”的有力补充获得政策支持。2022年11月，央行领导在全国性商业银行信贷工作座谈会上提出，通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

“第二支箭”方面，2022年11月民营企业债券融资支持工具（第二支箭）延期并扩容，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”发出后，房地产企业积极申请储架式注册发行，2022年11月至2023年3月27日，房企共发行信用债2137.4亿元。分所有制来看，除2022年12月民营房企新发信用债占比达16.6%外，其余月份该比例都在5%以内，或表明民营房企通过信用债融资仍有难度。不过，融资成本高企的局面已明显改善，根据DM的统计，民营房企信用利差2022年11月中旬开始较快回落，目前（630bp）已明显低于2022年7月房地产业出现事件性冲击时（1600bp）的水平。这或意味着，房企授信额度提高后，市场对民营房企信用债违约的担忧有所缓解。

“第三支箭”方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所拟定增募资，预计将获得超千亿元的股权融资；9家房企已完成港交所的股权融资，扣除配售佣金后净融资200余亿元。和“第一支箭”、“第二支箭”相比，“第三支箭”在不增加负债的同时为房企提供资金，有利于改善房企资产负债表。证监会指出“支持实施改善优质房企资产负债表计划”，预计更多优质房企有望获得股权融资。