随着城市化进程的推进和存量房时代的到来，老旧房屋改造已成为中国城市建设与民生改善的重要议题。老旧房屋改造（简称“旧改”）通常指对建成时间较长、功能设施老化、环境品质下降的住宅或公共建筑进行修缮、功能提升与风貌维护的综合工程。这一行业不仅关系到亿万居民的居住安全与生活质量，也成为推动城市更新、稳定经济增长的新引擎。

老旧房屋改造行业涵盖范围广泛，主要包括结构加固、外立面翻新、管线设备更新、节能环保改造、适老化与智慧化升级等内容。与传统的“大拆大建”模式不同，旧改更注重维护城市历史文脉、提升居住功能、延长建筑寿命，是可持续发展理念在城市建筑领域的具体实践。当前，中国老旧房屋改造已从早期的“穿衣戴帽”式外观整治，逐步转向以居民需求为核心、注重系统性与整体性的“综合改造”阶段。尤其在2020年“棚改”逐步收官后，旧改已成为城市更新政策的主要着力点，全国范围内形成了一批以北京劲松模式、上海徐汇模式为代表的创新实践案例。

近年来，国家层面出台了一系列支持老旧小区改造的政策文件，为行业发展提供了坚实的制度保障。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确到“十四五”期末（2025年）力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。该意见提出了基础类、完善类、提升类三类改造内容，并建立了政府与居民、社会力量合理共担的筹资机制。住房和城乡建设部随后逐年制定年度工作计划，2023年计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，涉及居民865万户。此外，财政补贴、税费优惠、金融创新（如发行旧改专项债）等配套措施相继落地，形成了“中央统筹、省级负总责、市县抓落实”的工作机制，有效激发了市场参与活力。

中国老旧房屋改造市场规模庞大且增长迅速。根据住建部统计数据，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户。若以每户平均改造投入10-15万元估算，仅住宅类老旧小区改造的直接市场规模就可达4-6万亿元。据和仕咨询集团预测，2023年中国老旧小区改造市场规模已突破1.2万亿元，同比增长约18%，预计到2025年将超过1.8万亿元，年复合增长率保持在12%以上。若加上公共建筑、历史街区等非住宅类改造，整体市场规模更为可观。从区域分布看，东部沿海地区因老旧小区存量多、经济基础好、支付能力强，占据了约50%的市场份额；中西部地区则在政策支持下加速推进，成为新的增长点。改造内容中，基础类改造（水电气路网等）占比约50%，完善类（加装电梯、停车场等）和提升类（社区服务、智慧化等）占比逐年提升，显示出消费升级趋势。

老旧房屋改造行业参与者多元，市场竞争格局呈现“央企主导、地方国企深耕、民营企业差异化竞争”的态势。中国建筑集团有限公司旗下各工程局凭借其资金、技术和品牌优势，承接了大量大型旧改EPC项目，尤其在片区综合改造领域占据领先地位。北京城建集团、上海建工集团等地方国企依托属地资源优势，深度参与本地老旧小区改造，形成了从设计、施工到运营的全链条服务能力。在专业化细分领域，东方雨虹作为建筑防水材料龙头企业，其旧改相关业务收入持续增长；电梯加装市场中，快意电梯、康力电梯等公司积极布局旧楼加装业务，市场份额稳步提升。此外，一批创新型民营企业如愿景集团（参与北京劲松小区改造运营）、朗诗绿色集团（专注于节能改造）通过“改造+运营”模式，探索出可持续的商业路径。设计咨询板块中，中国建筑设计研究院、上海天华建筑设计等机构在旧改规划与设计领域具备较强技术积累。整体而言，市场集中度仍较低，但随着标准化程度提升和资本介入，头部企业正通过整合资源扩大市场份额。

展望未来，中国老旧房屋改造行业将呈现以下发展趋势：一是改造内容综合化与品质化，从基础修缮转向智慧社区、绿色建筑、适老化与健康住宅等高品质需求，推动产业链价值提升；二是市场化参与机制深化，政府将更多扮演规划引导与监管角色，社会资本通过PPP、特许经营等模式参与建设与长期运营，形成可持续商业模式；三是技术赋能显著加强，BIM（建筑信息模型）、装配式装修、物联网等新技术应用将提高改造效率、降低扰民影响，推动行业向工业化、数字化转型升级；四是区域性差异发展，一二线城市重点转向提升类改造与历史风貌保护，三四线城市则加速补足基础设施短板，市场分层特征显现；五是产业融合加速，旧改与物业管理、养老托育、社区商业等服务业态深度融合，催生“建筑+服务”的新生态。

总体而言，老旧房屋改造不仅是应对建筑老化的必要之举，更是推动城市高质量发展、实现共同富裕的重要路径。在政策持续支持、民生需求迫切、技术条件成熟的背景下，该行业有望在未来十年保持稳健增长，成为建筑业转型升级的关键领域，并为居民创造更安全、舒适、美好的居住环境，为经济社会发展注入持久动力。