美联储一季度降息可能性较低，30年抵押贷款固定利率保持高位：截至2024年2月22日，美国30年抵押贷款固定利率为6.90%，较2023年末略增。因较高的利率水平，截至2024年2月16日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为133.6和427，保持下滑趋势。考虑到美联储主席鲍威尔公开表示3月不太可能降息，预计短期30年抵押贷款固定利率保持高位震荡。从购买力来看，2023年12月，美国住房购买力指数为101.9，虽仍为历史低位水平，但环比略增；若美国于2024年进入降息阶段，美国住房购买力指数有望提升。

二手房市场库存、销量均保持边际改善趋势，价格因供给紧张保持高位增长：从供给端来看，截至2024年1月，美国二手房库存量101万套，同比增长3.1%；新增挂牌量为29.5万套，同比增长2.8%，库存、新增挂牌量均保持同比增长趋势。从需求端来看，2024年1月美国二手房销量季调折年数为400万套，位于历史低位水平且同比下降1.7%，但环比提升3.1%，有边际改善趋势；2024年1月美国二手房去化周期中位数为69天，自2023年6月起连续第8个月增加。从价格来看，2024年1月美国二手价格中位数为37.91万美元/套，同比增长5.0%，自2023年7月以来已连续同比增长7个月。

新房市场销售、单户住宅开工许可保持增长趋势：从供给端来看，自2018年起美国累计新增家庭数量和累计新开工数量之间存在明显供给缺口，且供给缺口于2023年达到新高。截至2024年1月，新房待售库存量（季调）为45.6万套，同比增长3.9%。从需求端来看，2024年1月，新房销售季调折年数为66.1万套，同比增长1.8%，自2023年4月起，美国新房销售季调折年数连续第10个月同比正增长。此外，2024年1月，美国以自住需求为主的单户住宅许可季调折年数为102.1万套，同比增长36.5%；单户住宅新开工季调折年数为100.4万套，同比增长22.0%。从价格来看，2023年12月，2024年1月美国新房价格中位数为42.07万美元/套，同比下降2.6%，也是自2023年9月以来连续第5个月下滑，新房价格中位数仅比二手房价格中位数高11%。

美国房地产市场供应仍然相对紧张，供需缺口自2018年起逐年拉大，新房开工是当前房地产市场供应的重要补充，以自住需求为主的单户住宅开工许可、新开工自2023年7月起保持连续多月增长趋势。考虑到美国30年抵押贷款固定利率短期保持高位震荡，购房者可负担能力仍然较低，我们预计美国二手房市场将在短期内仍保持低库存且价格高位增长的状态，而新房市场在继续维持一定价格折扣力度的前提下，新房销售预计稳中有增。