一、行业概况

住房租赁是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。住房租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

2021年，新型城镇化和城乡融合发展工作取得新成效，年末常住人口城镇化率达到64.72%，农业转移人口市民化加快推进，城市群和都市圈承载能力得到增强，城市建设品质逐渐提高，城乡融合发展迈出新步伐，成渝地区建设实现良好开局，为推动高质量发展提供了有力支撑。

二、行业现状

2023年5月，普通住宅租赁市场延续平稳态势，5月全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.06%，同比下跌1.37%。

2021年、2022年，全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间)，可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。

中国住房租赁行业的供应主体主要包含散户、机构运营和政府，因其背景和资源能力的不同，不同主体的市场参与方式也有所不同。散户和机构运营是以市场化操作运营，而政府则担任公共物品提供者以及规则制定者的重要角色。

目前，深圳针对计划发行保租房 REITs 且已纳入全国基础设施REITs试点项目库的储备项目，发布保租房REITs有关事项办理指引。市场监管方面，沈阳、成都从规范租赁从业主体、交易行为、网签备案等方面规范住房租赁市场秩序;西安明确保租房项目租金标准按照不高于评估市场租金的90%确定;北京修订《北京市住房租赁合同》等示范文本，明确租房需进行合同网签和备案登记，并增加了“住房出租须知”、“租赁住房使用须知”细则。公积金政策方面，海南、遂宁均提高租房提取限额，并根据家庭养育子女数量确定最高提取额度。

目前，散户仍为中国住房租赁市场的供应主体，但散户主体不参与房源的运营管理，市场上机构运营的租赁住房比重约5%。

三、行业政策

2022年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，提出要完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

2023年2月24日，人民银行、银保监会公布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。内容涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，以及加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。

四、发展趋势

2023年强化住房租赁市场建设的政策导向将延续，发改委和证监会发布基础设施REITs申报推荐、常态化发行相关工作的通知，鼓励更多保租房REITs发行。地方层面，广东省鼓励为住房租赁市场提供多样化金融支持，深圳发布城中村住房规模化租赁改造工作及保租房REITs有关事项办理指引;沈阳、成都、西安等发文规范租赁市场监管或租金管理等。

金融政策方面，通知提出加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案，创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

通知要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益，强化住房租赁行为监管，加强住房租赁市场监测分析。

未来几年，住房租赁将成为国家发展的重要推动力。未来随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，租赁人口占比势必增多。